都更變豪宅，地主卻住不起-被忽略的「管理費陷阱」！

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

都市更新原本被寄望為解決老屋危險、改善居住品質、活化城市機能的重要政策工具；然而近年來，卻頻頻出現一個荒謬卻真實的現象：老屋地主歷經多年等待，好不容易分回新屋，卻因高昂管理費而「住不起自己分到的房子」。這不只是個別案例，而是制度設計失衡所造成的結構性問題。

都更後的建築，為了符合市場銷售需求，往往朝向「高規格化、豪宅化」發展。高樓層、挑高大廳、景觀泳池、健身房、門禁保全、智慧管理系統一應俱全，這些配備對外來購屋者而言是加分，卻成了原地主戶長期沉重的負擔。每坪動輒數百元、每月上萬元的管理費，對於原本只負擔老公寓基本修繕費用、甚至是退休長者而言，幾乎是難以承受的「隱形房租」。

問題的核心在於：都更制度只計算「分回多少坪」，卻未真正計算「住得起多久」。在更新權利變換的過程中，地主往往被告知房屋價值提升、資產翻倍，卻極少被清楚告知未來每月固定支出的結構與風險。等到入住後才發現，管理費、水電公設分攤、停車位維護費樣樣不低，最後只能選擇出租、出售，甚至被迫搬離熟悉的生活圈，形成「名義回家、實質離家」的諷刺結果。

更值得反思的是，這樣的結果是否仍符合都市更新「原地安置、改善居住正義」的政策初衷？若都更最終只服務得起高資產新住戶，卻排擠原本的在地居民，那麼都更與其說是城市更新，不如說是「溫和版的迫遷」。

管理費問題，並非無解，關鍵在於制度是否願意正視。首先，政府應要求都更案在審議階段，納入「長期管理費影響評估」，並揭露不同公設配置下的預估管理費區間，讓地主在簽約前有充分知情與選擇權。其次，可考慮在都更設計中導入「分級公設」、「管理費分軌制」，讓地主戶不必被迫承擔與豪宅規格一致的費用。再者，對於高齡或弱勢地主，政府亦可研議管理費補貼、或以公益設施回饋抵扣部分管理成本，避免制度性排除。

都市更新不該只是一場帳面價值的遊戲，而是一項關乎人、生活與尊嚴的公共政策。當一棟新大樓蓋得再漂亮，卻讓原住戶住不起時，那不是成功的都更，而是政策的失敗。管理費看似只是細節，卻正是檢驗都更是否真正以人為本的試金石。

若制度不調整，未來「都更後被迫賣屋的地主」只會越來越多，而城市所失去的，將不只是老屋，而是一整個世代的生活記憶與社會信任。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）