「虛坪化」扭曲房市，但「刪除虛坪」購屋者將面臨自備款不足的窘境！
（台北市第二地政士公會理事長 林瑞明／專欄）
在臺灣的預售屋廣告上，「40坪」、「三房兩廳」看似寬敞，實際打開門卻往往讓人錯愕。扣掉公設、走道、管線間，真正能踩到的空間往往只剩三分之二。這就是所謂的「虛坪化」一場包裝得體、制度默許的市場幻術。更諷刺的是，當政府終於準備出手「刪除虛坪」時，購屋者卻又成了新的受害者。房價不降反升、貸款成數下降、自備款暴增，改革的初衷竟變成青年買房的最後一根稻草。
一、虛坪幻象：從「高坪數」到「高風險」
虛坪化不是一個單純的銷售手法，而是整個房地產制度長期變形的結果。建商為了創造「坪數吸引力」，將公共設施、管線井、甚至機房、梯間等非居住面積併入權狀面積中，讓每一戶看起來更大、單價更低。這種做法短期刺激買氣，但長期卻掏空市場信任。
購屋者誤以為「坪數越多越劃算」，實際上卻買下了大量「不可使用空間」。當房價以「總價」為導向時，虛坪成了建商操控心理的工具，也讓價格體系越來越遠離現實。虛坪化表面是行銷問題，骨子裡卻是制度對消費者透明權的放棄。
二、刪除虛坪：改革理想與貸款現實的衝突
政府的「虛坪改革」方向，原意在於讓登記面積更貼近實際使用，避免虛坪拉高單價。問題是，一旦改革上路，新的矛盾隨之而來。
舉例來說，一戶原本標示40坪、總價2000萬，每坪單價為50萬；若刪除虛坪後只剩28坪，總價不變，單價瞬間跳升到70萬。市場直覺會認為「房價漲了」，銀行在估價時為防止短期泡沫，更可能下修估值。結果，購屋者雖以相同總價購屋，卻被銀行認定為「高價買進」，貸款成數被壓低，必須自備更多資金。
換句話說，刪除虛坪本應讓房價回歸真實，卻因金融體系估價邏輯仍停留在「單價」思維，而變成壓垮青年購屋夢的制度陷阱。銀行風控的核心從「人」轉向「屋」，忽略借款人的信用與收入條件，導致改革成為「數字遊戲」，民眾反而被逼到牆角。
三、制度共犯：建商、政府與銀行的三角迷局
虛坪問題不是單一環節的錯，而是三方長期默契下的結構性扭曲。
建商藉虛坪創造銷售幻象，強化「坪數大、單價低」的心理戰術；政府在監管上遲遲未能明確規範權狀登錄與公設揭露；銀行則以「風險控管」為名，實則以低估價迴避責任。三者在不同位置上各自求安穩，代價卻由購屋者承擔。
這套結構的最大副作用是：市場價格失真、房價看似合理卻節節高升。當改革啟動卻沒有配套時，這個長期共犯結構就會讓改革者成為被指責的一方，甚至讓真正需要被矯正的制度變得更難碰觸。
四、日本實坪制：透明市場如何避免扭曲
在日本，房地產交易只採「實坪制」。所有銷售面積皆為可使用空間，公共設施由全體分攤但不計入個人權狀。這不僅讓消費者能清楚比較價格，也讓市場形成穩定的價格基準。銀行在估價時，依據實際坪數、地段、建材與市場行情綜合判斷，避免陷入「單坪價格」迷思。
更重要的是，因為制度透明，日本房市雖然價格不低，卻少有泡沫。實坪制的背後，是政府對資訊公開的堅持與銀行對市場信任的共識。反觀台灣，「虛坪化」讓房價看似親民卻虛胖，當改革想讓數字回歸現實，卻被舊有的金融邏輯拖住。日本的經驗提醒我們，透明市場不會讓房價暴跌，但能讓信任回到房價裡。
五、改革三步：讓刪虛坪不再是青年夢魘
要讓改革真正落地，政府必須同步啟動三項配套，而非只在登錄制度動刀。
銀行估價制度重寫：金管會應指導銀行調整估價邏輯，採「總價導向」與「居住價值模型」，回歸貸款以人為中心。借款人的信用、收入與償還能力才是風險主體，而非坪數。
建案資訊強制透明：內政部應明文規定建商揭露「實坪面積」、「公設比」與「公共設施用途明細」，讓消費者清楚知道買的每一坪屬於什麼用途。
首購族保護期與政府擔保機制：在刪除虛坪的過渡期，對首購族與中低收入戶提供「貸款成數彈性」與「差額擔保制度」，避免政策改革造成短期衝擊。
這三項改革，若不並行，虛坪改革只會從一種假象走向另一種不公平。
六、讓銀行重新回到「人」的中心
事實上，貸款的本質是信任，不是坪數。銀行原本應根據借款人的信用、收入與穩定性來核貸，房屋只是擔保品。然而現行做法卻逐漸反轉：銀行以房價作為風險指標，以坪數作為估值依據。當刪除虛坪導致單價提高，銀行反而更保守。
這種「風險控管」看似合理，實則是逃避專業判斷的懶惰。真正的風險管理，不是降低貸款，而是精準貸款。當銀行集體以「單價太高」為理由縮水核貸，實際上是讓制度懲罰了誠實的市場與守法的購屋者。
七、結語：讓制度說真話，讓市場回歸現實
「刪除虛坪」不是打擊房市的武器，而是讓市場回到誠實的契機。問題不在於改革，而在於政府、銀行與建商是否願意同步改變遊戲規則。
改革不該讓誠實的人更難生存，也不該讓透明的制度變成青年絕望的來源。房屋總價幾乎是一個家庭一生的總和，購屋不應成為奢望，而是合理的選擇。
日本用「實坪制」建立了信任的市場；台灣若持續讓虛坪成為遊戲的一部分，只會讓房價越改革越高、越透明越痛苦。
刪除虛坪，不該讓青年付出雙倍代價；真正該被刪除的，是制度的虛偽。
（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）