避免地政士陷於「節稅」與「逃稅」的陷阱-從自用房地產贈與稅制談起（地政士林瑞明專欄）

（地政士林瑞明專欄）報載-地政士辦理一件「假買賣、真贈與」的案件被法院判刑六個月，並沒收所得，法院以客戶真意為將房產「贈與」與兒子，因為，地政士提供建議以「二親等間買賣」迴避「贈與」所需核課較高土地增值稅，認定地政士有幫助逃漏稅捐的行為及犯意甚為明確，因此少繳了23萬多元的土增稅，地政士雖強調是依法「節稅」，但法院認定地政士非法協助客戶逃漏稅，依違反稅捐稽徵法判刑六個月，得易科罰金，並沒收不法所得。

在協助民眾處理不動產贈與、買賣與繼承業務時，地政士往往扮演著專業顧問角色，解釋程序、計算稅額，並提出合法的節稅建議。然而，法律的灰色地帶，有時讓地政士在「節稅」與「逃稅」之間踩踏鋼索。一個最典型、也最迫切的例子，就是現行土地增值稅制度對自用住宅的排他適用：買賣可以適用「自用優惠稅率」，贈與卻幾乎一律課以一般稅率，導致地政士與民眾常陷入法令與實務脫節的困境。

依據《土地稅法》第34條規定，移轉自用住宅土地給直系血親時，可以申請適用10%優惠稅率。然而，這項優惠限於「買賣」時適用，「贈與」則排除在外，仍須繳納高額的一般土地增值稅。這不僅與自用住宅的保障精神相違，也造就了許多不必要的稅負負擔。

實務上，許多民眾基於家庭規劃需求，希望將自住不動產贈與予子女，達成資產傳承與居住安定雙重目的。然而，一旦採贈與途徑，就會喪失自用土地稅率，動輒需負擔數十萬、甚至上百萬元的土地增值稅。為了「省稅」，有些人轉而採取買賣名義處分，甚至虛構買賣契約、資金來源與支付流程，使地政士在協助過程中無形成為「節稅」技術的參與者，甚至面臨觸法風險。

這樣的制度設計，一方面造成地政士專業角色的混淆，另一方面也助長了不必要的法律繞道行為。從實務角度看，民眾真正的需求是讓「自住不動產」可以合理合法地在家族中移轉，而不是被迫採用買賣名義包裝贈與目的。地政士則希望能提供符合法令的建議，而非遊走灰色地帶的操作模式。

因此，筆者主張：應儘速修法，讓自用住宅土地在贈與予直系血親時，也能比照買賣適用10%優惠稅率的自用土地增值稅規定。這樣的修法不僅合理反映政策原意，也能減少虛構交易、規避稅負的行為，進一步落實稅制公平。

地稅法第 34 條：「土地所有權人『出售』其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之。」只要將條文中『出售』修改成『移轉』。相關單位的行政命令配合修改，即可解決。

修法的邏輯其實並不困難。既然立法者承認自用住宅在家庭內部移轉具公益性，並容許在買賣或繼承時享有減稅優惠，那麼在贈與情境下，其實更加應該給予保障。因為贈與的本質更貼近家族支持與照顧，其實遠離營利性質，也不構成炒作風險。

此外，這項修法也有助於減少行政成本。每年國稅局與地方地政機關須耗費大量人力審查買賣與贈與案是否屬實、資金是否流動、是否涉虛假交易。若能從制度面給予明確、合理的減稅途徑，反而能有效降低執行難度，也能讓地政士在法律框架內執業，回歸本業的「地政專業協助者」角色。

社會的變化也讓這項修法更具急迫性。台灣社會快速高齡化，許多長輩希望生前完成資產移轉以避免繼承爭議，或讓下一代有能力取得住宅貸款。在不動產價格日益高漲的今天，房產傳承已不再是有錢人的問題，而是一般家庭面對的現實課題。

因此，我們呼籲立法與財稅主管機關重視此一稅制缺口，儘早啟動修法，讓地政制度更合時宜，讓民眾得以安心移轉不動產，讓地政士也不再成為「節稅與逃稅」模糊地帶的被動角色。（撰文者為執業30年地政士，現任台北市第二地政士公會理事長）