新青安和股災引發房貸風暴　李同榮：政府政策面臨兩難

文／王奕淳

新青安貸款專案後續影響擴大，帶動房貸餘額年增率突破十兆創下新高；加上銀行放款受到銀行法72-2條限制，不動產放貸趨近滿水位，進而延誤貸款引發糾紛；另一方面，亞洲股市近日幾乎集體崩盤，台股半個多月來也重挫18.8%，這些情形都嚴重影響市場資金的流動性。房市趨勢專家李同榮警告，「新青安加上股災」將引發銀行房貸大風暴，甚至可能帶來三大嚴重後果：（1）搶貸亂象越演越烈（2）房貸糾紛層出不窮（3）觸發小型建商倒閉風。

新青安風暴、股市重挫　銀行體系放款水位岌岌可危

李同榮指出，新青安雖幫助不少青年成家，但也帶來不少假性需求；短期內供需失衡下，除了再次拉高房價，也助長市場投機氛圍，相較之下，利息補貼的金額遠遠不及。

另一方面，受到銀行法72-2條規定，「住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十」，大量增幅的新青安貸款已加速銀行貸款額度趨近滿水位，除了造成房貸不易，更排擠中小建商進行土建融申貸。

而近日發生的股災也對資金流動造成障礙，促使銀行資金水位更加緊縮，引發成屋已簽約、預售快交屋的民眾，以及急需開工的中小建商全都加入搶貸行列。

全台購置住宅與建築融資貸款餘額季線圖。(來源吉家網不動產)

房市創歷史新高　同樣不堪市場重大利空的考驗

日前日經225指數單日下跌超過12%；韓國股市寫下全球金融危機以來最慘烈跌幅，KOSPI指數收跌8.77%；納斯達克期貨重挫4.7%；標普500指數期貨下跌12.4%。台股加權指數單日下跌1807.21點、重挫8.35%，短短半個月大盤跌掉4千點，是金融海嘯以來股市最嚴重的跌幅。

李同榮分析，亞洲股市崩潰主要是因為美國經濟預期可能衰退，可進一步歸咎於經濟數據不佳、企業財報不利消息，以及地緣政治風險升級等3大因素，導致投資人採取避險作為，進而影響正處於高檔的台股。

同樣地，房市目前在新青安與股市助長下，房價也處於高點，無法承受市場的風吹草動；加上下半年國內外經濟基本面若不如預期，房市隨時可能結束多頭行情而反轉，值得巿場關注。

房貸風暴3後果　打擊民眾購屋信心

李同榮進一步指出，目前銀行房貸滿水位的問題，若不即時提出對策，市場將產生3大嚴重後果：

（1）搶貸亂象越演越烈：目前銀行不動產放貸平均水位已高達27至28%，銀行開始以暫停收件或選擇性放貸等對策因應，最後仍然會排擠後段班的新青安與購屋弱勢，導致他們不但買的房價較高，利率也較高，勢必影響未來數月的整體購屋意願與信心，進而影響交易量與房價。

（2）房貸糾紛層出不窮：預售市場即將交屋的購屋者現在可能面臨建商分戶貸款成數不足，或是因為貸款困難而延誤交屋以及利率偏高等窘境，這將造成因房貸問題引發違約糾紛的案件層出不窮。

（3）觸發小型建商倒閉風潮：在請領建照18個月限期開工，以及土建融多次限貸措施等限制下，銀行房貸滿水位風暴造成目前中小建商土建融貸款越來越困難，不但加劇大者恆大的不公平競爭，更可能讓小型建商在房價反轉時因為周轉不靈而倒閉，連帶打擊購屋者信心，不利於房市未來走勢。

政府將面對政策一對一錯的兩難

李同榮最後表示，面對銀行貸款風暴來臨，政府政策也將面臨兩難，若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款辦理：「下列情形不受72-2條限制：一、為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款。二、以中央銀行提撥之郵政儲金轉存款辦理之購屋放款」，若政府將新青安額度列為除外條款，將可多出至少5千億餘額貸款，化解短線滿水位風暴。

但與此同時，政府過去限縮的資金等於又重返市場，可能又造成房價甩尾漲勢，大幅增加市場風險。因此下半年房市走勢強弱，除了經濟基本面趨緩與技術面高檔的不利影響以外，政策走向的一對一錯可能會是關鍵的所在；同時，兩岸的地緣政治局勢更是處於高檔房市的1隻灰犀牛，也同樣不可忽視。

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