「以房養老」的智慧與世代的啟示！

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

台灣社會正快速邁入高齡化與少子化的時代。根據統計，65歲以上長者已超過總人口的兩成，而平均壽命持續延長，退休後長達二、三十年的生活，成為人生新的挑戰。如何讓長者「老有所養、老有所安」，成為家庭與社會共同面對的課題。「以房養老」制度的興起，正是在這樣的背景下，為許多長者提供了一條兼顧尊嚴與實際的生活出路。

一、以房養老是什麼？

「以房養老」的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款（Reverse Mortgage）」。簡言之，就是長者以自有房屋作為擔保，向銀行申請貸款，由銀行依據房屋市值與年齡核定貸款金額，每月撥款給長者作為生活費。不同於一般貸款，借款人無須每月還款，只要繼續居住在房屋中即可。直至長者過世或契約期滿時，再由銀行回收房屋或由家屬清償。

目前提供「以房養老」業務的銀行包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、兆豐銀行等。貸款條件大致為申請人需年滿60歲（部分銀行放寬至55歲）、名下持有自住房屋且無重大抵押。可選擇「終身給付」或「定期給付（如20年）」兩種方案，依個人需求彈性規劃。

二、什麼時候辦理最合適？

辦理「以房養老」的最佳時機，是在長者仍具決策能力、身體健康且能清楚表達意願時。許多專家建議，可於退休初期或資金逐漸緊縮之際規劃。及早與家人溝通，能避免子女日後對房產處理產生爭議。

貸款期滿後，若為定期方案，長者或家屬可選擇兩種方式處理：

1.是自行清償貸款，保留房屋；

2.是由銀行依法拍賣房屋，若售價高於貸款金額，剩餘部分仍歸家屬所有。

此設計兼顧了保障與彈性，讓長者可安心使用資產，而非被動等待變賣。

三、以聖人之眼觀「以房養老」

聖人云：「積財於庫，財或失；積德於身，福自隨。」

以房養老，並非失去，而是轉化。它讓長者不再困於「留給子孫」的執念，而能以自己一生努力所得，換取安穩的晚年生活。人生下半場，若能以安居樂養為重，正是智慧的體現。

有些長輩仍心存疑慮，認為房子應留給子女。但若反觀現實，許多年輕世代早已不依賴遺產，他們在外打拼、租屋成家，對父母最深的孝心，往往不是「繼承」，而是「希望父母活得好」。因此，以房養老並非自私，而是以自立自尊的方式，減輕子女負擔，為家庭創造雙贏。

四、給年輕人的啟示

然而，這也引出另一層值得深思的世代課題。當今許多年輕人認為「買房不如租房」、「有錢該拿去享受人生」，似乎將房子視為束縛。然而，房屋的價值並不僅在於升值，而在於它是「選擇權」的象徵。擁有房子的人，未來可以出租、出售、抵押、甚至「以房養老」；沒有房子的人，只能隨市場漂泊。

聖人之道在於遠見！存錢買房，不是炫耀，而是一種紀律與長期規劃。年輕時若能養成儲蓄與資產配置的習慣，到了老年，自然不必為租金、醫療、生活所憂。房產，是一種實體的安全感，更是一種可轉化為自由與尊嚴的基礎。

五、以房養老的社會意義

以房養老制度，不僅是金融商品，更是社會結構調整的產物。當家庭縮小、子女不在身邊，長輩能以此維持獨立生活；同時，也促使社會資金更有效流動，讓不動產資源被重新活化。這項制度若能持續優化，如放寬評估標準、提供專屬法律輔導、設立「以房養老信託」等配套，將更有助於長者安心運用資產、保障居住權益。

六、安身立命的智慧

「以房養老」不是貧窮的選擇，而是成熟的選擇；不是放棄資產，而是轉化資產。它讓老年生活不再依賴、不再焦慮，讓人生的最後階段更有尊嚴與從容。

聖人言：「知止而後安，安而後能靜。」能在取與捨之間找到平衡，才是真正的智慧。對長輩而言，以房養老是「活得好」的保障；對年輕人而言，買房存產是「未來自由」的基石。懂得安身立命之道者，知用一生的積累，換得晚年的自在。以房養老，正是這份智慧的現代詮釋。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）