「虛坪改革」能否壓低房價？真相恐與期待相反（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

（地政士林瑞明專欄）內政部近期研擬的「虛坪改革」，涵蓋三大方向：檢討容積計算方式、調整停車空間分配，以及因應高齡化社會，將一般電梯納入免計容積項目。這些措施的共同目標，是回應社會長久以來對「虛坪過高」的不滿，讓建築物的使用空間更有效率，並提升居住品質。然而，社會輿論卻往往把焦點放在「改革是否能壓低房價」，甚至將其視為抑制房價的政策工具。問題在於，這樣的期待是否過於單純化？

虛坪從何而來？

「虛坪」並非建商無中生有的設計，而是都市化與集合住宅型態必然產生的副產品。早期透天厝或低層公寓，住戶各自擁有獨立出入口與使用空間，公設極少，虛坪自然不是問題。隨著城市人口密度升高，高樓住宅成為主流，電梯間、梯廳、消防逃生通道、地下停車場、交誼廳乃至健身房等公共設施相繼被納入，虛坪比例隨之攀升。

問題在於，這些公共設施雖然屬於「共同使用」，卻必須按照權狀面積，由所有住戶共同分攤登記。換句話說，民眾在購屋時，等同於「花錢買下公共走道、樓梯間甚至垃圾儲放室」的一部分。當虛坪比例過高，許多購屋者難免感到不滿，認為自己花錢卻換不到「實際可使用」的空間。

社會對「虛坪減肥」的想像與期待

由於虛坪常被視為「看不見的空間」，因此「刪減虛坪」在社會觀感上，自然容易與「降低房價」劃上等號。畢竟，如果權狀面積更接近實際使用面積，購屋者或許能少花冤枉錢。這樣的邏輯看似合理，也符合民意對房價高漲的焦慮。

然而，市場運作機制卻遠比表面複雜。房價並不是單純由建物坪數決定，而是受土地取得成本、營建成本、資金環境、投資需求、甚至國際熱錢流動等多重因素左右。虛坪改革能否真正影響價格，必須謹慎檢視。

總價導向與單坪價格的反差

當前臺灣房市的交易模式，早已是「總價導向」而非「單坪導向」。多數購屋者衡量的是「自己能承擔多少總價」，而不是「每坪多少錢」。對建商而言，定價策略通常也是以總價為考量，再回推單坪價格。

在這種情況下，若政策刪減虛坪，導致權狀面積縮小，但建商並不下調總價，結果反而會推升「單坪價格」。舉例而言，一戶原本標示40坪、總價2000萬，每坪單價是50萬；若刪去虛坪後，權狀面積只剩28 坪，但總價依舊 2000 萬，那麼每坪單價立刻飆升至 70 萬。從市場感受來看，房價非但沒有下降，甚至更顯得昂貴。

因此，若僅寄望於「虛坪減肥」來降低房價，恐怕只是一廂情願。這也是為什麼學者與業界普遍認為，虛坪改革的影響將更偏向「產品設計」而非「價格調整」。

產品設計與居住品質的新契機

若從另一個角度來看，虛坪改革未必毫無價值。當停車位或部分公設不再納入容積，建商在設計建案時將擁有更大彈性。例如，社區可增設更符合高齡化需求的空間，如無障礙設施、日間照護據點、社區食堂；或是在不犧牲住戶面積的情況下，規劃更合理的動線與公共空間。

換言之，虛坪改革可能不會直接壓低售價，卻能間接提升居住品質，促使社區設計更貼近需求。這對於長期面臨少子化、高齡化挑戰的台灣，或許正是一個正面契機。

房價的結構性問題

然而，社會焦慮的核心仍在於「房價高不可攀」。必須指出，房價的結構性問題並非虛坪改革所能解決。土地供給不足，導致地價節節上升；營建成本隨原物料與人力價格攀升；資金環境寬鬆，讓投資需求推波助瀾。這些因素才是推動房價的主因。

若政府真要解決居住負擔，除了檢討容積制度外，更需正視土地政策、稅制改革、金融管控，以及社會住宅供給不足等根本問題。單靠「刪減虛坪」，不可能撼動整體價格結構。

公設所有權的隱憂

除了價格爭議外，公設所有權問題也潛藏法律風險。若建物的公共設施不歸屬於任何單獨建物，且未辦理所有權登記，恐怕會淪為「無主建物」。一旦遭人佔用或濫用，住戶將難以明確主張權利歸屬，造成法律漏洞與管理困境。

因此，主管機關在推動虛坪改革時，必須同步檢討並補足相關制度，明確界定公設的所有權與管理責任。只有確保公共空間依法維護並正當使用，才能真正保障住戶權益，避免爭議不斷。

改革的真正價值

綜合而論，虛坪改革的價值，不在於短期內壓低房價，而在於長期推動「資訊透明化」與「空間設計合理化」。透過更清楚的制度，讓購屋者明白自己買到的空間為何，避免「看不見的坪數」造成誤解與不滿。

在此基礎上，若能搭配土地釋出、租稅合理化、金融管理以及居住正義保障等措施，或許才能逐步建立一個公平、合理且永續的住宅市場。

總結

「虛坪改革」並非萬靈丹，無法一舉壓低房價，更難以改變市場的總價導向。然而，它卻提供了一個改善居住環境、提升空間效率的契機。政府若能把握此契機，並同步補足制度漏洞，才能真正回應民眾對居住正義的期待。否則，單純寄望「虛坪減肥」帶來價格下降，只會讓改革陷入「期待落空」的困境。（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）