吳益政：實踐居住正義，政府要當超級大建商

【記者李祖東/高雄報導】近期高雄市其中一項城市重大消息，是台積電即將到高雄設廠，產業招商面的前景讓高雄人振奮，但伴隨而來的環境、住宅問題，更需要正面盤點整治，有效的讓得來不易的發展機會，成為城市再升級的絕佳契機。

吳益政表示，「台積電來了，房價也要漲了」，這個想法是這陣子聽到最多關於護國神山來港都的「主流想法」，但背後凸顯的仍是老問題：買不起房子！

「社會住宅」，還是破解高房價時代，政府解決住房問題的重要手段。盤點高雄市目前規劃社會住宅8800戶，以及城中城事件後允諾增加建設的1200戶至1萬戶，但單從105年衛福部統計數據指出，有需求者超過4萬戶，顯示目前社會住宅明顯不足，我們能如何改善？

吳益政指出，已向市民報告，也向市政府建議，盤點以下幾項，以及團隊新提出的社宅興建管道策略：

＃現有社會住宅：

-政府出地出錢：
如目前七賢國中舊址，超過3公頃的土地，土地使用分區及限制，目前被規劃為「產業專用區」，主體將會是國際觀光飯店、高級住宅、商場，以及海洋觀光產業基地，具體如何優化，我們再另找篇幅討論。

-政府出地不出錢：公辦都更回饋辦法，取得社會住宅，即政府出地與民間合建案。（如特貿三）

-政府不出地不出錢：

1. 開放自辦重劃，民間興建社會住宅作為回饋方案。

2. 政府給予容積獎勵，如台鐵機廠開發案，政府開放大型重劃案或開發案，由政府編定社宅用地或開發商捐出建社會住宅，再由政府提供容積獎勵。

＃吳益政團隊提案：

-市府貸款買房，做為「分散型社會住宅」：

政府要向銀行借錢，其實比一般民眾向銀行貸款，更容易、也享有更多「特權」；政府貸款的其中一項利多，就是可以以0.28%的超低利率借到錢。若是以一棟價值一千萬元的房子為例，市府一年利息支出2.8 萬，等於個月房貸利息只需要繳不到2500 元，若是用5000 元租給市民，市府甚至還有2500元收益，做為修繕、管理基金。

市府用借來的錢購買並整理，房地產市場上的閒置資產，如法拍屋、銀行不良貸款抵押房屋，設計整理後，讓散落在城市各處的政府房地產，作為「分散型社會住宅」，提供市民租賃使用，而且不一定僅限於「住宅」，也可以是「社會型辦公空間」、「社會型店面」。

-住社宅可長可短，修改限制短期租賃規定

目前申請社宅限定3+3年，或是65 歲以上限定為6+6 年，這是在社宅供應不足的情況下，防止單一住戶長期租賃，但其實並不符合實況，若以30歲的青年為例，幸運申請到3+3年，住到36歲，但不代表已具備買房能力；若是65歲以上長者，住了12年後已經77歲，必須搬家，強制搬出似乎也欠周全考量，釋出部份住宅可供長期租賃，讓社會住宅租約 #可長可短，更符合民眾實際需求。

-社宅可以買，出售只限賣回給政府

社會住宅不怕你要買！政府應提供部分房屋，屬於可購買地上權的社會住宅，但若要出售只限回賣政府，再由政府出售社會住宅候補者，不得轉入住宅市場，有效避免讓社宅淪為低價買進、高價賣出的炒房工具。

總結來說，為什麼會有這些構想？社會住宅為何重要？因為健全的、質量俱足的社會住宅，是政府破解，永遠讓人追不上的房價的終極方法。

2008年的金融危機過後，全球經濟處於量化寬鬆、熱錢滾滾的時代氛圍之下，但隨之而來的是不斷創新高的通貨膨脹，所以許多國家的政府看似以低利政策「加惠」百姓，但實際上受惠的，卻是本身就有雄厚經濟實力錢滾錢的大戶們；對中產階級民眾來說，房價不斷追高、生活物價飛漲，通膨的剝奪感更是強烈，買一個安身立命的居住空間，終就像是夢一場，社會的貧富差距也就如此不斷擴大。

但政府其實可以做得更多。

政府的優勢就是可以取得便宜豐厚的「資金」，各類大量的「土地」，就是自己握在手中的「都市規劃」：若要比喻，政府像是一個最大的建商，土地比台糖、南和興這些傳統高雄大地主來得多更多。再者，政府有權變更法令，可以透過便利的交通、城市建設等都市計畫，活化社宅週圍的生活環境，也藉此拉高土地價值。最後，也只有政府才能取得銀行最便宜的資金。

資源都有，少的是通盤規劃和執行決心，我們期待朋友們一起討論，激發執行細節上更多想法。

社會住宅不只是一棟讓人民以合理價格安身立命的房子，從一個社宅出發，可以連結城市整城街廓規劃，可以是城市裡綠建築的示範、建築美學的展演，社會住宅，更是一座個性城市與市民生活結合的精彩縮影。